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VALOR CATASTRAL, EFECTOS SOBRE COMPROBACION DE VALORES Y TRIBUTOS LOCALES. POSIBILIDADES DE IMPUGNACION

La recepción del recibo de IBI o del Impuesto sobre el Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (la plusvalía) cuando hemos vendido un inmueble, son los momentos en los que el contribuyente se ve movido a protestar por las vías legales a su alcance contra el desorbitado valor catastral que sirve siempre de base para el cálculo de estos tributos. Es muy habitual que nuestros clientes comenten: “si el inmueble vale eso, que me den el dinero que se lo vendo”. Y es lógica la indignación porque en muchos casos las ponencias son de una época en la que el valor de mercado estaba en su punto más alto, muy lejos de los actuales.

Las ponencias de valores son unos documentos muy técnicos que no están confeccionados para la general comprensión de los ciudadanos, sino que establecen una serie de criterios para la valoración del suelo y de la construcción que utilizan conceptos y términos complejos, coeficientes correctores y en general manejan datos que no están al alcance de los contribuyentes. Son los documentos que “dejan todo preparado” para que con posterioridad se realicen la aplicación individualizada a cada inmueble de esos criterios, dando como resultado un valor catastral del que va a depender lo que el contribuyente acabe pagando por IBI y  plusvalía.

Por supuesto también influye en otros tributos de manera directa, por ejemplo en ITPAJD, o ISD, toda vez que las comprobaciones de valores de dichos impuestos, siempre toman como valor de mercado un coeficiente respecto al valor catastral, por debajo del cual no admite las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o Sucesiones y donaciones. También sirve de base en el Impuesto sobe la Renta para determinar los rendimientos inmobiliarios e inmuebles vacíos.

Aunque no es intención de esta reflexión, tratar específicamente de las comprobaciones de valores, digamos únicamente que  no tienen mucho sentido en adquisiciones de inmuebles a Bancos o mediante su adjudicación a empresas en concurso, puesto que en ellas no se va a declarar menos de lo pagado, como es lógico. ¿Es concebible acaso la entrega de dinero negro a un banco o a una empresa en concurso?.

La comprobación de valores en sí misma es una manifestación de desconfianza de la Administración autonómica hacia los intervinientes en operaciones gravadas por el impuesto, que se basa en que la Administración no se cree que el valor declarado coincida con el que ha de constituir la base imponible, que es el valor real. Se da por hecho que el precio declarado no es el real, razón por la que la administración lo eleva hasta el resultado de aplicar un coeficiente al valor catastral, pues se sospecha que vendedor y comprador no han declarado ese valor para pagar menos impuestos.   

Sin embargo, al caer los precios considerablemente desde el año 2007, los valores reales no son los mismos, sin embargo la administración no cambia su criterio y sigue sospechando que los compradores declaran menos valor porque desean defraudar, no porque hayan bajado los precios considerablemente. La administración señala cual es el minino que acepta como precio de una compraventa, que viene dado por un valor catastral que procede de una ponencia que no ha tenido en cuenta la bajada de valor de mercado, y somete todas las ventas que estén por debajo de ese valor artificiosamente calculado, a una comprobación de valores.  

De esta forma y con este modo de operar por la Administración Tributaria autonómica, el efecto que se produce es que sube considerablemente el gravamen del impuesto puesto que el efecto económico que produce la comprobación de valores al subir la base imponible por encima del valor real de la compraventa, la cuota deja de ser el porcentaje aplicado como tipo de gravamen sino un porcentaje superior.

Pero esta es solo una de las injusticia a la que contribuye un elevado valor catastral.

Los tributos locales, IBI y Plusvalía, son los que inciden de manera más dolorosa en el contribuyente, especialmente el primero porque se repite cada año.

¿Y qué se puede hacer aparte de enrojecer de rabia, cuando llega el recibo de IBI con un valor exagerado?. Desgraciadamente en la mayoría de los casos, será demasiado tarde para reaccionar certeramente, puesto que si no recurrimos en su momento la ponencia de valores o la notificación individualizada del valor catastral, el elevado valor catastral ya no será un argumento esgrimible para atacar la liquidación del impuesto.

Es por ello muy importante estar atento a la notificación individualizada del valor porque ese será el momento de presentar el recurso. Cierto es que lo ideal hubiera sido recurrir la ponencia de valores si es que había motivos para ello. Pero cuando esta es firme, no por ello es inatacable, puesto que la valoración individualizada puede ser recurrida directamente, aunque también por motivos que afecten o tengan que ver con la propia ponencia de valores.

En el pasado se ha estimado que las ponencias de valores no tenían la consideración de disposiciones generales y por tanto no podían ser impugnadas a través de sus actos de aplicación. Sin embargo, en la actualidad es aceptada dicha posibilidad en la jurisprudencia. Pero como recurso indirecto, no vale alegar cualquier defecto de la ponencia de valores sino aquellos que se proyecten sobre el valor individualmente notificado.

Sabido es que en los recursos indirectos no se pueden alegar sólo motivos formales como fundamento de la impugnación de la disposición general, sin embargo, dado el proceso de fijación de los valores individuales, siempre por referencia a la ponencia de valores, la motivación es tan esencial en la comunicación de un valor, que dicha notificación quedaría totalmente huérfana de ella si tampoco hubo una adecuada motivación de los valores de mercado en la ponencia de valores.

El Tribunal Constitucional entiende que la motivación no es un requisito de carácter meramente formal, sino que lo es de fondo e indispensable, cuando se exige, porque sólo a través de los motivos pueden los interesados conocer las razones que justifican el acto, porque son necesarios para que la jurisdicción contencioso-administrativa pueda controlar la actividad de la Administración y porque solo expresándoles puede el interesado dirigir contra el acto las alegaciones y pruebas que correspondan según lo que resulte de dicha motivación, que, si se omite, puede generar la indefensión prohibida por el art. 24.1 de la Constitución ( SSTC 26/81, de 17 de julio , 61/83; de 11 de julio , y 353/95, de 24 de octubre ).

 

La exposición en el acto administrativo que contenga el nuevo valor catastral no puede ceñirse únicamente a la indicación de los elementos exigidos en el artículo 12.3 LC sin ningún tipo de criterio ni la más mínima explicación de su inclusión en el acto administrativo , sino que la exposición de dichos elementos debe de realizarse de un modo razonablemente claro que permita conocer al interesado cuál ha sido el criterio de razonabilidad que ha seguido la Administración.

       Con las dificultades que pueda tener el recurso de la notificación individualizada, lo que es seguro, es que es la última oportunidad para evitar las envestidas tributarias consecuencia de un valor catastral exageradamente alto.  Cuando llegan el IBI y la plusvalía, si nuestros recursos frente a ellos se basan en la valoración catastral, serán seguramente desestimados porque la base imponible se basa en actos firmes, siendo precisamente la parte de la liquidación del tributo con la que no estamos de acuerdo.

       Por ello es importante reaccionar a tiempo, porque la notificación individualizada de valor, que parece una notificación inocente porque no implica que tengamos que pagar nada, a la postre es la que nos va a producir una tributación alta en los diversos impuestos que hemos mencionado. ,Y recomendamos estar atentos en procesos de valoración a consecuencia de la nueva asignación de valor a suelos resultantes de reparcelaciones, o de viviendas nuevas resultado de la división horizontal, o tras la construcción de cualquier inmueble. Tendremos un mes para presentar recurso de reposición presentando una valoración contradictoria, y no podemos dejar pasar la oportunidad porque ya no sabemos cuando volveremos a tener la oportunidad y no podremos hacerlo cuando hayamos consentido la firmeza de la valoración con motivo de la llegada del recibo del IBI o de la plusvalía.

 

         Lo deseable sería que desde la Administración existiera una mayor agilidad para la actualización que evitara las injusticias que se derivan de una elevada atribución de valores catastrales, puesto que el espíritu de estos impuestos va siempre en relación con el valor real de inmuebles y la administración tiene que tender a mantener la naturaleza de los impuestos corrigiendo aquellos efectos que los desnaturalicen, y que partan de valores que no son correctos, por muy validados que estén por una ponencia desfasada.

 

Fausto Fernández